新型地产靠什么痛并快乐着

前几天，一份关于“新型地产”的金融白皮书在深圳发布。这是我第一次在公开媒体上看到“新型地产”这一概念表述，也可能是我孤陋寡闻。

2017刚刚迈进门槛，白皮书蓝皮书绿皮书什么的，见多了，没啥新鲜的。让我有兴趣的是两点：住建部政策研究中心主任秦虹为这份《新型地产发展趋势及投融资模式研究》站台；新型地产究竟是不是新瓶装旧酒，或者其他。

大专家秦虹地产圈里的人并不陌生，这些年来，在顶替陈淮晋身官方政研中心“一姐”后，每年对于政策的趋势解读那可是非常有个性，听起来过瘾，大小论坛都愿意请。但，这次的金融白皮书却是“新型地产”。从政策的神坛上走下来，对具体的地产业态指点“迷津”，在政研中心不多见，于秦虹也不多见。

秦虹的基本观点是：“十三五”时期，基于细分市场，满足个性化需求的新型地产存在很大的增长空间。接着，她列举了两类新型地产：“例如长租公寓、养老地产等新型地产，虽然目前规模较小，但呈现出传统地产不可比拟的高速增长态势。”

相信金融白皮书里对“新型地产”会有精准的概念内涵和外延的界定。在读到完整文本之前不好“妄议”，仅对其中的某些观点进行一下分析。

报道援引秦虹的话说：

“新型地产的一大特征是在地产开发基础上附加了大量服务内容，通过提供更多的服务获得更加广阔的盈利空间。服务费往往是新型地产的主要盈利方向之一。今后的新型地产创新，应针对不同群体需求进行差异化产品开发，以增值服务拓展盈利空间。”

“但新型地产的发展需要解决现有的以银行贷款为主的资金供应与持有经营需求长短错配的问题。新型地产的持有经营需要长期资金的支持，对以间接融资为主的传统融资方式提出了挑战。为此，发展直接融资，特别是资产证券化等创新融资方式成为新型地产发展的内在需求。”

从2010年至今，我所在的运营服务企业进入养老地产领域已经有六年有余，服务的房地产开发商大大小小也不下三五十家，毫不客气地说，其中所经历的酸甜苦辣真可谓一言难尽。有些还在探索坚守，反复试错而不悔，几乎纯粹靠情怀支撑，不过日子艰难；有些已经无疾而终，不知如何做下去如何落地，看不到前景；有些为行业、市场环境变化和房地产周期性波动所诱惑，若即若离，遇调控就想起了“新型地产”，遇房地产大牛市则回头是岸，继续干房地产开发；有些干脆一开始即将“新型地产”当做拿地和概念包装忽悠政府的手段（也可能是合谋），达到目的果断离场，改变土地用途，抛弃“养老地产”，重新回到盖房子卖房子的美好日子里。

正因为如此，我感觉秦虹主任对于新型地产的理解还是比较表面的。至少她未必亲自操作过项目，哪怕失败过交过学费也好。

所以我说，她说了大实话，但也是实实在在的一腔废话。比如关于新型地产的“内容”。早已有相关的观点：“无内容，不地产”。以万科为例，在郁亮抛出下半场的著名论断后，万科旗下各区域公司纷纷展开了在非住宅地产开发领域的“大胆尝试”与“小心求证”。这些年收获着实也不小。像广深万科提出的“八爪鱼战略”，相继推出万科家、万科驿、万科派、万科云、万科塾、万科广场、万科里和万科悦，八大触角各自野蛮生长，在房地产之上附加教育、养老、产业、互联网、社区商业等等功能，非常抢眼球。

除了万科，几乎所有的知名大开发商都或多或少的在多元化方面进行着战略布局。甚至成为一种时髦和风潮。像保利进军健康和养老产业，恒大将美国和韩国最顶尖的专科医院引入海南，等等，不一而足。但这些房企进入所谓的新型地产面临的共同问题是：不赚钱，找不到清晰的商业模式。

关于这个结论，查一下这些上市公司年度报表即可明白，究竟新地产业务有多少利润贡献？恐怕好多是负数。保守估计，至少还得有一个不算太短的培育周期，也就是不断砸钱，财务报表非常难看，总是想撤的时间段。

以需求为导向，瞄准产品差异化之下的细分市场，推出有内容的新型地产，方向趋势正确，但中短期处境尴尬。以房地产开发的思维和商业模式去操作新型地产，尚未看到有探索成功者，交学费的倒不计其数。不是这些企业不用心，不舍得投入，是市场远未达到需求强烈产品稀缺“钱多人傻速来”时间节点。“服务费”未来不太可能成为主要盈利方向，想赚大钱的房企大佬们要有心理准备，无论是直接融资还是间接融资，都难以让进入者一身轻松地捞钱。相反，进入容易退出难，将半死不活不能变现不能增值的东东留给嗅觉灵敏的资本方接盘，全身而退，想太多了。

因此，我认为，与其定义“新型地产”，不如另起炉灶，在房地产之外给这些新兴产业以生存发展空间，任何资本、任何行业均可根据市场需求选择进入或退出，在这些新兴产业里，房地产应该也只可能是一个产业元素或载体之一，而并非像过往中国式房地产商那样的“畸形物种”。